朱一鸣等：AMC能否成为房企脱险的最强辅助？

为了加快风险出清，在政策的鼓励下，AMC正在加速进入房企解决危机的行列AMC的主要优势在于不良资产的处置，有丰富的房地产项目经验目前，市场低迷仍在继续，处于危险中的房地产企业名单也在加长而房地产企业的收购兼并并未达到预期，AMC无疑在意料之中

在政策的指引下，AMC的参与度不断扩大。

2021年12月以来，为化解房企债务风险，加快行业出清速度，监管层密集发声，鼓励行业加强并购重组2022年以来，由于房企间并购重组进程缓慢，政策效果不如预期，风险资产仍在叠加，监管层将目光投向了AMC这种更专业化处置不良资产的金融机构在政策的引导下，中国信达，中国华融，长城资产等

首先，AMC救援阵营正在壮大除了全国性的AMC，地方AMC也将加速进入从市场动作来看，国家AMC作为主力军，通过签订协议，设立基金等方式对接了一批危在旦夕的房企地方资产管理公司也将加快进入日前，浙江省房地产协会与浙商资产达成合作协议，共同发起设立兼并重组合伙企业，初步设立规模为100亿元的兼并重组专项基金，未来将用于房企危机救助此外，广东提出探索广东金融资产管理公司，地方金融资产管理公司参与高风险房企资产处置的新模式，河南省周口市也将与河南省资产管理有限公司在解决房地产问题上开展战略合作

第二，AMC参与度更高过去，AMC主要从银行和非银行金融机构收购房地产企业的债权等不良资产此次入驻将直接对接房地产企业，不仅限于金融中介服务，合作形式和内容也将多元化此前，长城资产与招商蛇口，凯撒达成战略合作，基于凯撒核心城市的城市更新项目，搭建三方合作平台，共同开发这种AMC+央企+承担风险的房企模式也得到了市场的认可

AMC输入释放良好信号

作为专业的不良资产处置机构，AMC的进入显然有利于房地产行业的资产盘活，流动性改善和债务风险化解同时，日益增长的不良资产处置需求也给AMC带来了更多的商机但从目前的合作进度来看，大多停留在协议阶段，项目落地估计还需要一段时间

一方面，目前AMC对接的主要是处于危险中的房企，债务债权，资产质量等问题需要更全面，更精细的调整同时，考虑到资金的安全和效率，也需要经历一个漫长而复杂的博弈过程来选择与哪些项目合作，以及操作的细节

另一方面，伴随着市场风险的积累，AMC的住房相关业务面临挑战，因此会更加谨慎从两家全国性上市AMC的财报来看，2021年房地产板块业务有所压缩，风险偏好有所下降

2021年，中国信达收购重组的不良资产中，房地产收购金额占625.1亿元，同比下降29.5%，房地产占比也从45.9%下降到42.0%。

在中国华融收购重组不良债务业务中，房地产资产总额由2020年末的1883.5亿元下降至1440.9亿元，占比51.7%至46.3%此外，由于部分房地产客户的业务和财务状况恶化，子公司华融荣德净亏损6.6亿元此外，华融还公开表示，公司股票相关房企业务仍面临一定压力短期来看，AMC对房企的纾困仍存在诸多不确定性，合作探索期的项目落地进程可能不如预期

AMC+房企将成为未来的常态。

在房企脱困的目标下，中短期内，处于危险中的房企不良资产将是AMC收购的重点，但市场仍会坚持优质不良资产优先的原则身处险境的房企，其核心区域拥有高价值资产，这也是AMC合作的首选资产质量差，债务复杂的危在旦夕的房企将保持被动，这将进一步体现房企发展的大背景

从中长期来看，对于房企来说，高效优质的开发运营仍然是应对市场风险，稳定经营的良药AMC+承担风险的房企模式可以进一步延伸到非承担风险的房企，寻求更长期的合作，这不仅有助于推动房地产行业向高质量发展转型，也将为AMC发展带来新的增长水平AMC不同于信托，保险，基金等金融机构，资产运营是一大突破存量时代，城市更新和物业投资方向存在巨大的价值空间，为双方深化合作提供了契机

目前，在政策的支持下，无论是国家AMC还是地方AMC，都在加速涉足房地产行业，这成为加快风险出清的又一个抓手，尤其是对于身处险境的房地产企业，释放了积极的信号但由于处于危险中的房地产企业资产参差不齐，债权债务问题复杂，合作进程还比较缓慢，大部分还停留在协议阶段

整体来看，AMC+有风险的房企模式的效果仍需进一步观望在摸索出路的时期，行业还是要以自救为主，通过债务展期，资产出售等常规手段度过难关