热点城市卖一买一的需求占比很大9月楼市延续下行趋势

去年国庆黄金周，9月楼市延续下行趋势据CREIS数据，今年国庆期间，重点监测的15个城市新房成交面积较去年同期下降33%其中，4个一线城市新房成交量为42.19万平方米，与去年国庆基本持平11个代表性二线和三四线城市新房市场明显回落国庆期间新房成交量35.32万平方米，同比下降43%

整体来看，2021年国庆长假期间楼市人气持续走弱一方面是受今年热点城市调控政策不断打补丁，补漏洞的影响，比如限售房，二手房交易增值税免征年限由2改5，二手房参考价，限售证发放，限价控制等或需求受限或交易摩擦增加，从而客观上导致需求下降，另一方面，部分开发商陷入债务困境，新房促销范围和力度扩大，市场预期下降，影响购房热情

此外，热点城市卖一买一的需求占比很大但由于信贷条件紧张，贷款额度萎缩，利率上升，审批冗长，很多银行甚至停止放贷，需求实现周期被人为拉长，也导致市场人气下降整个国庆假期，各种降价促销都是楼市的主旋律比如郑州，青岛，济南等重点二三线城市

但如果考虑到去年国庆期间楼市整体热度处于历史最高水平，今年调控力度和信贷紧缩力度空前，代表性城市仍能保持这样的表现，我们认为楼市需求端的韧性是足够的目前楼市供给端只有一些风险事件，而热点城市需求端相对稳定如果开发商合理定价，真降价，一般会取得更好的业绩，这一点在国庆黄金周体现得很明显

比如一线城市广州和深圳，只要是房地产领域的热门项目，如果价格合理，或者比前一期更优惠，或者比周边二手房更低，就能获得不错的销售业绩比如最近上海在售的很多项目，在认筹阶段就碰了点彩头，不为客户担心十一五共推6个纯新项目，浦东新区，静安区部分项目甚至关闭样板房，可见前期有不少客户认购

在其他热点城市，如果新单元的价格折扣相对较强，开发商愿意割肉，则取得了不错的销售业绩这说明一旦某个区域的房地产价格低于周边区域，就会带来需求的释放这主要是由于最近几年来热点城市人口大规模流入，大量移民，需求基础扎实，住房置换需求集中一旦市场看到真正的盈利空间，近期金融紧缩有所缓解，积累的需求就会迅速进入市场

比如中部某热点二线城市，前期棚改规模过大，新房供应和二手房挂牌量都很大此外，受洪水，疫情等影响，新盘销售上有优惠力度，10%左右的价格优惠比比皆是，对销售的带动作用明显当然，各个城市都有各种优惠购买，比如特价房，专属折扣，停车券，以旧换新折扣，物业交付费等对于非热点城市，尤其是三四线，小折扣很难带来大销量

此外，市场分化非常明显。国家统计局数据显示，40多个城市新房价格逐月上涨，说明市场热度参差不齐

从国庆期间楼市情况来看，楼市整体热度不差，弱于2020年同期水平，但好于2019年同期水平对于未来的市场走势，关键是看政策和资金的变化，以及龙头城市的走势从政策层面看，调控开始趋稳，部分城市基于三稳的需求，开始对一城一策大做文章，比如越来越严厉的跌停板令，比如降低二手房交易个人所得税核定税率

在资金方面，信贷紧缩已经缓解日前，央行和中国银行业监督管理委员会召开房地产金融工作座谈会，住房和城乡建设部等相关部门负责人和全国24家主要银行负责人出席会议要求将两个维护细化为行动计划早在9月初，中国银行业监督管理委员会就提到敦促银行在贷款首付比例和利率方面为贫困群体提供差异化支持

这意味着今年资金紧张的局面有望得到缓解，从而确保刚需买房者能够以较低的利率，充足的额度，较短的期限获得信贷资金，解决资金紧张，刚需受伤的局面需要注意的是，资金的缓解更有利于卖一买一的需求，促进供需双方，提高住房消费和流通率，保证市场有一定的温度，避免资金过于紧张，需求侧受到抑制，供给侧资金链压力较大，冲击楼市基本面

最后看指数城市的表现根据诸葛找房数据，十一五期间深圳新房成交量较去年同期增长163%，较2019年同期增长202%一方面，疫情严控导致深圳出行受限，间接带动购房需求增加，另一方面，近期集中挂牌了一大批定价合理，区位较好的新址与此同时，资金宽松和第二轮土地供应缺乏明显拍卖也有利于市场预期整体来看，热点城市楼市四季度有望在低位徘徊，年底可能略有出现低位稳定是大概率，不太可能出现明显反弹

李佳佳