多笔ABS融资计划获准发行拟于2022年初上市

伴随着近期融资环境有所放松，多笔供应链ABS融资计划获准发行，优质民营房企有望率先享受红利。

日前，龙光集团宣布将于近期启动CMBS，供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，12月5日，碧桂园官微披露，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品，同日，金地集团长城证券—金地集团2021年一期2号资产支持专项计划获准发行，拟于2022年初上市进入12月以来，7天内便有多家民营房企释放融资计划

对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，房企ABS融资获批传递出房企融资环境有所放宽，但值得注意的是，ABS融资更多倾向于资质较优房企。12月6日，龙光集团宣布将于近期启动CMBS，供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作；12月5日，碧桂园官微披露，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品；同日，金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行，拟于2022年初上市。

多笔ABS融资计划获准发行

银行贷款，债券融资，ABS融资，信托融资，商票，关联方借款，夹层式资管计划，引入战略投资，定向增发等是房企主要融资手段但从过往来看，民营房企通过前述手段进行融资并不顺利，不过这一境况或将迎来转机

对于发行供应链ABS产品，碧桂园指出，供应链ABS产品作为创新型融资方式，有助于上游企业拓宽融资渠道，降低融资成本，提高经营效率，从而增强碧桂园供应链体系内合作伙伴的竞争力。

此外，万科也加入到ABS融资大军中有消息称，万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划于12月份将2021年内供应链ABS额度发行完毕

ABS融资从9月份起出现三个明显变化:一是发行总量大减，月度平均下滑30%以上，二是首次发行的融资项目数量收缩，月均为个位数，三是供应链ABS规模大幅下降，特别是10月份和11月份，供应链ABS规模不及9月份的三分之一中指研究院企业事业部研究副总监陈星对《证券日报》记者表示，自11月份以来，CMBS/CMBN及购房尾款各仅有一笔新融资项目发行

此外，11月份，据上交所信息披露显示，多笔ABS融资计划已得到回应例如融创环球中心资产支持专项计划显示为已通过，中铁置业青岛中心资产支持专项计划显示为已受理等而进入12月份以来，更有多笔购房尾款，供应链融资计划项目状态出现更新例如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划，绿城2021年度应收账款资产支持专项计划，均显示为已反馈由此可见，各融资类别均已进入审核程序，ABS新增项目发行进入预热阶段

据中指研究院监测数据显示，2021年1月份—11月份，ABS融资总额占房企非银融资的22.4%，其中供应链ABS为融资主力，前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。进入12月以来，7天内便有多家民营房企释放融资计划。

陈星认为，房企发行ABS的另一个重要因素是增加融资的同时不会新增有息债务但监管已将ABS融资纳入参考范围，隐藏债务作用将下降，发行动力也会随之减弱，因此预计未来ABS融资规模再度爆发的可能性不大

房企资金压力能否得到缓解

日前，中国人民银行宣布将于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点对此，陈宵表示，上述举措有助于房企资金压力得到缓解，预计更多优质民营房企融资计划将会获得审批，融资规模或将有所扩大

值得关注的是，12月1日，中国银行间市场交易商协会受理碧桂园，龙湖和中海3家房企的中期票据注册申请根据消息显示，碧桂园和龙湖计划分别在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，中海拟发行100亿元中期票据，募集资金均将用于偿还金融机构贷款

此外，自11月初中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后，招商蛇口，保利发展，碧桂园，龙湖集团，美的置业等房企均表示，近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。。

即便融资开闸，但部分房企资金链压力仍得不到缓解，流动性危机尚存今年房企到期债务压力较大，房企不得不动用存量现金偿还债务，现金流进一步承压中银证券研究部分析师夏亦丰指出，经估算在当前融资和销售环境没有改善情况下，预计2022年房企债券和信托月度净偿还量平均在600亿元左右，平均每月净偿还量/预计销售回款在9.5%—14.3%之间，说明房企未来一年刚性兑付的债务压力不断走高

在夏亦丰看来，目前民营房企仍处在持续出清过程中，可能需要1年或更多时间，房企的混沌状态大概率会延续到2022年年底地方国企，城投平台托市将在集中土拍中成为主流，而城投平台拿地后大概率还是会找专业度更好的民营房企合作，预计有两种模式:一是一段时间后直接转让，民企或以收购形式进入，二是直接引入民企操盘