房地产及物管行业周报2022年W29：房贷利率持续下调二手房指导价边际宽

政策面:本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为住房补贴政策江苏哈尔滨，徐州，南通，宁夏固原通过提供住房补贴降低居民购房成本甘肃天水，江苏淮安调整住房公积金贷款政策，深圳出台人才购房优惠政策，安徽池州下调购房首付比例日前，全国银行间同业拆借中心公布了一年期和五年期LPR虽然与上月持平，但重点城市的房贷利率仍呈下降趋势，平均放款周期已缩短至25天的历史低位7月份全国重点城市首套房贷利率为4.35%，较4.25%的下限下降0.10个百分点，二套房贷利率为5.07%，已基本降至下限此外，7月份各地二手房指导价格政策出现边际放松Xi安官方宣布暂停发布指导价成都，宁波等地的挂牌价可以超过指导价，广州，东莞的实际成交和贷款不再受指导价影响

基本面:本周新房成交环比增速由负转正，同比降幅进一步收窄二手房市场保持修复态势，同比涨幅扩大本周全国30城新房成交面积环比+4%环比上周，环内新房成交面积同比增长5pct和—31%，同比跌幅较上周收窄7pct本周各城市表现分化，一线城市回暖明显，二线城市同比跌幅收窄，三线城市成交继续走弱从重点监测城市情况看，大连，连云港，广州，福州，上海等城市新房成交面积环比增长超过40%，支撑30个城市新房成交增速由负转正二手房市场同比增速继续修复，环比与上周基本持平本周18个城市二手房成交面积157万平方米，环比—2.3%，同比+7.4%，同比增速提高6pct一二三线城市均较上周有所下降，二线城市同比涨幅明显土地成交面积累计增速同比降幅有所收窄上周全国100个大中城市2022年累计土地成交面积45318万平方米，同比跌幅收窄至—24%进入第三季度后，基数效用开始下降

市场:本周a股SW地产上涨2.00%，跑赢大盘2.24pct，位居行业中游恒生地产建筑业跌2.02%，跑输大盘3.55pct，在涨跌中排名靠后物业管理板块，恒生物业服务及管理下跌2.98%，跑输大盘4.52pct，本周AH股房地产及物业管理板块重点跟踪个股上涨家数少于下跌家数

本周观点:本周新房成交延续了上周的企稳态势，没有进一步下跌30个大中城市同比降幅收窄7个百分点我们维持之前的观点，即由于7月销售淡季，部分房企债务延期，6月房企业绩冲刺结束，预计7月新房成交将回调，2022H2需求进入长期修复从7月份开始，Xi安明确将暂停发布二手房指导价，沪上二手房评估价悄然上调据调查，成都，广州，宁波等13个城市的参考价格体系已大幅取消具体到城市，广州，苏州，杭州的二手房市场已经逐渐走出底部6月二手房成交面积同比转正，但7月回暖进程并未明显放缓第29周，苏州，杭州二手房成交面积分别维持在15万，7万的高位，苏州同比上涨30%另一方面，新房在6月中旬的冲动之后，逐渐疲惫第29周，苏杭商品房成交面积同比跌幅扩大至40%以上深圳，佛山的二手房市场已经逐渐触底企稳，正在不断积累恢复势头6月二手房成交面积同比跌幅收窄至10%以内7月第29周，深圳和佛山二手房成交面积分别达到5万套和15万套，其中深圳仅微跌12%，佛山同比上涨1%我们认为，房贷利率的持续下调，热点城市二手房指导价政策的边际放松，以及贷款断供导致购房者对新房交付风险的担忧，可能导致分流至二手房市场的需求部分释放，核心城市二手房市场可能先于新房回暖二手房市场企稳有利于二手房的流动性修复，进而带动置业信心和市场预期的修复，有利于新房置换需求的释放投资建议方面，维持2022H2地产两头在外的投资逻辑，即龙头和面积小而美，购房者对停工的担忧也会导致需求加速向优质房企转移，有利于需求恢复阶段优质房企销售集中度的提高因此，我们建议继续关注以下三条投资主线:1)综合能力最好的优质龙头，短期销售灵活+中长期集中度提升，盈利能力提升重点推荐:A—H——中国的海外发展，2)区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司，短期拿地能力和销售弹性较强重点推荐:A——田健集团(深耕深市)，滨江集团(深耕杭城)，法华股份(深耕珠海)，h——越秀地产(深耕广州)，3)无论需求强弱，都有利于物业管理和中介机构核心城市的二手房市场将率先复苏，中介机构将直接受益重点推荐:碧桂园服务，徐汇永盛服务，壳牌—W

风险:政策放松弱于预期，个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复，城市局部疫情反复影响房地产销售，持续扣潮供应加剧买家观望情绪。