中资地产美元债一二级市场仍有“温差”明年二季度发行或迎改善

伴随着近期一系列房地产利好政策的密集发布，市场情绪得到提振在国内房地产债务飙升，出现多次大规模盘中止损的时候，中资房地产的美元债务也出现了明显的上涨

业内人士普遍认为，促进房地产市场平稳健康发展的方向是明确的，政策工具箱仍有空间，将充分发挥稳定市场的积极作用，但复苏过程可能略显复杂短期来看，中资地产美元债在二级市场的交易活跃度有所提升，传导至一级市场仍需要更多时间

持续的上升势头仍有待观察。

种种迹象表明，国际投资者正在加大对中资地产的美元债券发行，美元债券市场也在明显回暖11月以来，iBoxx亚洲中国美元房地产债券指数累计涨幅接近51.83%，但较年初仍下跌32.16%截至12月7日最新报176.88，到期收益率最新报20.66%根据长期财务数据，单个中资房地产企业美元债期间累计涨幅超过570%

华富证券集合首席分析师李庆贺在接受《证券日报》记者采访时表示，影响中资美元债的主要因素是美联储加息的节奏和国内房地产市场的走势在不久的将来，这两个因素趋于更加积极首先，美国10月通胀数据不及预期，失业率略高于预期美联储很可能放缓加息步伐，可以在一定程度上缓解中资美元债券的利率风险，减轻估值压力其次，近期国内疫情防控措施优化，同时出台一系列稳定房地产政策，房地产行业回暖趋势上升

持谨慎态度的东方金诚研究发展部分析师白雪在接受《证券日报》记者采访时表示，未来在消化政策利好后，中资地产美元债价格仍将回归主体基本面表现考虑到前期价格普遍涨幅较大，预计政策带来的短暂提振后，市场情绪会有所回落

更重要的是，从房地产行业整体再融资链条来看，白雪认为，稳定房企现金流的关键仍在于需求端，需求端的回暖仍需进一步的政策支持从最新的销售数据和趋势来看，房地产市场仍处于触底过程中这决定了短期内，海外地产债主的信用修复过程可能会更长，信用分化也将持续因此，中资地产美元债券价格持续上涨的动力不足

金钟固收也认为，近期市场反馈较为积极，未投保房企的债券价格可能继续企稳但考虑到前期价格涨幅较大，政策实施效果和销售回暖还有待观察，进一步上涨的空间可能相对有限

白雪进一步表示，2023年1—4月，中资地产美元债将迎来又一个到期高峰如果明年上半年房地产企业销售仍未出现回暖趋势，房地产企业资金链压力仍然过高，需要密切关注信用风险事件发生的可能性，这将显著影响中资房地产企业美元债价格的波动

走弱趋势短期内难以改变。

虽然冻结的美元债券市场已经解冻，但我们仍然需要警惕汇率和利率的周期性宽幅波动给美元债券发行人的融资成本带来的巨大不确定性。

据Wind数据显示，今年以来，房地产美元债券发行规模共计174.22亿美元，较去年同期的466.45亿美元下滑62.65%目前，房地产债券仍然是离岸债券的第二大类别截至12月7日，中资离岸债券存量达12441亿美元，其中房地产债券717只，占1890亿美元，占全部离岸债券的15.19%，仅次于金融债券

中国亚太区副总裁杨在接受《证券日报》记者采访时表示，预计短期内中资地产美元债券新发行情况不会有明显改善首先，目前对中资房企的扶持政策主要集中在境内融资，境外美元债务融资没有明确说法后续房地产企业有望以国内融资为主，包括直接融资和间接融资，而不是发行海外美元债其次，恢复市场信心需要一段时间海外市场看重房企基本面如果销售端没有实质性的改善，未来运营的现金流平衡还是会有很大的考验

李庆贺还提到，过去一年，中资房企美元债券风险规模快速增加，海外评级纷纷下调，进一步增加了美元债券的发行成本过去借新债还旧债的常见方式无法维持目前仍处于偿债高峰期，房地产美元债券发行难度加大，在海外市场实现融资也更加困难

白雪表示，考虑到美联储将持续加息至明年一季度末甚至二季度，房地产需求的复苏需要观察，因此可能至少要到一季度末至明年年中，无论是美债利率见顶回落，还是房地产行业回暖，市场对房地产美元债券的风险偏好系统性上升，从而带动一级市场发行好转。