每经品房：南京7.6万套存量新房处历史高位同块板楼盘去化为何冷热不均？

今年上半年，南京多次优化楼市调控，松绑限售限贷，但市场仍未能完全回暖。

南京网上房产数据显示，2022年上半年，南京新房成交超过38396套，月均成交6399套，同比下跌近50%受疫情等因素影响，摇号地产仅占上市项目的15%左右

其实南京新房库存高南京网上房产显示，目前南京可售房源为76535套，处于历史高位记者查阅资料时发现，即使是开盘一年以上的项目，网签比例也不超过50%

公开资料显示，宝能菲利普滨江项目规划建设1562个目前南京网上登记的房产有503套目前93平米三室两厅，120平米三室两厅，132平米四室两厅在售，均为精装修交付

根据各产品房小程序，宝能菲力浦滨江参考价格为25220元/m2在购物配置，通勤速度等方面领先于区域内其他小区，但在教育，医疗，公共交通等方面落后

从商业购物设施来看，宝能菲力浦滨江周边有6个购物场所除了距离雨花吾悦广场有点远，金地紫城，花样年花生堂等购物中心都在步行距离内与雨花台区其他小区相比，优于73%的小区，购物舒适度更高

出行方面，由于靠近高速公路，小区周边主干道早晚高峰车速优于雨花台区72%的小区，自驾出行更加舒适但是在公共交通方面的劣势也很明显虽然轨道交通2号线正在建设中，但最近的车站板桥北站距离宝能菲力浦滨江还有1.6公里，要到2024年才能正式开通

此外，缺少公交站点也是宝能菲力浦滨江作为郊区项目的短板周围1公里内只有8个公交站，雨花台地区不到97%的居民区

虽然有金陵华兴实验学校，金地力学小学，板桥小学，板桥中学等围绕项目介绍，各商品房小程序显示，周边1公里范围内仅有三所幼儿园和一所小学，对于学生和儿童占17%的人口结构来说略显不足

医疗设施方面，800米左右有南京市第一医院雨花分院，1100米左右有莲花湖社区卫生服务站，梅山医院和南京市儿童医院有一定距离。

不过在板桥地区，也有性能不错的建筑。

比如宝能菲力浦滨江边的杜松公园悦府项目，今年6月份加推房源，销售进度已经过半根据各产品房的小程序，杜松的朴乐府参考价格为25220元/平米

南京网上房产交易信息显示，宋代柏悦府2020年平均去化率维持在83%，2021年10月平均去化率降至61%今年4月的费率虽有所下降，但仍远高于宝能菲力浦滨江

通过每一个小程序物业的PK功能可以发现，杜松的公园悦府，价格，教育配置，医疗配置都与宝能菲力浦滨江非常相似，但是杜松的公园悦府居住密度只有8%，低于宝能菲力浦滨江的34%。

同时，宋都朴乐府的地铁和公交配置比宝能菲力浦滨江要好通勤速度方面，杜松的朴乐府比雨花台区高98%，整体出行情况普遍好于宝能菲力浦滨江

至于未来几年的房价走势，每经小程序显示，宝能翡丽滨江的房价涨幅将高于雨花台31%的小区，杜松的公园悦府仅高于雨花台9%的小区。