学区房降价波及到其他区域降幅小于德胜学区

多校划片，打击学区房炒作，教师轮岗政策连放大招下，北京最顶尖学区的价值正接受市场拷问北京西城区德胜学区的一位房产经纪人说:从7月初德胜学区的孩子调剂到其他区域至今，两个月的时间里，德胜学区房的价格差不多降了150—200万元

学区房值不值得买，甚至在将来是否还存在，成为萦绕在很多人心头的疑问多个利空消息的共同作用下，一些家长变得犹豫，市场观望情绪浓厚，交易量下滑居高不下的学区房价格，此次又能调整多少呢

降价百万的房源并非个案

7月初，伴随着北京幼升小入学意向填报工作的开展，教育高地西城，海淀的多校划片入学政策正式落地，那些在新老划断时间点以后买学区房的家庭，可能就与名校无缘了。

受冲击最大的是西城区的德胜学区和月坛学区，在2020年7月31日之后买入房源的家庭，分别被分流到了新街口学区，展览路学区在家长眼中，新街口学区和展览路学区的教学质量，在西城区不算突出

到底有多少孩子被调剂，官方至今没有公布准确的数字，但其信号意义十分明显日前，北京又宣布，在新学期将大比例促进干部教师轮岗交流，让更多学生享受到优质教育资源多招并举下，学区房价格上涨的势头戛可是止

德胜学区拥有育翔小学，西师附小，五路通小学等优质小学及中学，此前一直受到家长的追捧，价格也位居塔尖位置但受调剂的影响，德胜的二手房价格降幅也最为明显该学区的房产经纪人李腾称，差不多两个月的时间里，德胜学区房的价格降了150—200万元一居，两居，三居，都降了这么多比如，德胜学区的一居室之前能卖880万—950万之间，现在是600多万，接近700万两居室之前能卖950万—1050万，现在是800万—850万

小户型房源凭借着低总价，向来是市场热抢的香饽饽但李腾称，现在德胜学区40多平方米的一居室，降到680万—690万元左右，降了接近200万元他说:之前这种落户一居室，是要抢着买的

李腾提供了一份他们公司制作的8月份德胜学区二手房成交明细，上面共列举了30套房源，成交价低于业主报价几十万乃至上百万元的房源不在少数例如，马甸南村一套约73平方米，满五不唯一的公房三居室，业主报价1238万元，成交价为1002万元，文联宿舍一套约66平方米，满五唯一的两居室，业主报价1120万元，成交价为1015万元，六普坑三区一套78平方米，满五唯一的三居室，业主报价1180万元，成交价为1080万元，人定湖西里一套约56平方米，满五不唯一的两居室，业主报价860万元，成交价为780万元

他还称，也不是所有业主都降价，着急出售或者置换的业主会降价出售，不着急的业主就会等等同时，不满五年或者税费较高的房源，降幅高于满五唯一的房子上述成交明细中，也有一些房源的报价与成交价的价差低于50万元

成交量有小幅回落

学区房降价也波及到其他区域，但降幅小于德胜学区。

郭明是西城区展览路学区的一位房产经纪人，他告诉，进步小学属于普通类小学，之前周边两居室的成交价格接近800万元，现在的成交价不到700万元，展览路小学相对更优质一些，周边两居室之前的价格在800万元以上，现在在770—780万元左右，总价降了几十万。

展览路学区的房源降价小百万元的也有，但幅度肯定没有德胜，月坛大，毕竟它们的价格也高，受政策影响最大郭明说西城区金融街学区的价格变动也较少，一位房产经纪人称，最近成交房源的价格比之前降了几十万元，整体变化不大，成交量则不如7月份之前

从成交量上看，今年7，8月份西城区二手房的交易量已经出现萎缩中原地产数据研究中心提供的数据显示，7，8月西城区二手住房成交量分别为896套，623套，而在此前的3—6月，西城区二手住宅成交量已经连续4个月超过1000套，分别为1544套，1221套，1001套，1141套不过，同为北京教育高地的东城区和海淀区，今年7，8月份的成交数据，与之前相比并无十分明显的变化

郭明称，展览路学区的成交量虽有所下降，但还是有一定活跃度，当然，量多的前提是价格要降下来，价格高的话还是卖不动现在展览路13—14万元/平方米报价的房源是没人买的，还是要降一点，差不多在12—13万元/平方米

价格与交易量下滑的背后，是家长们对学区房担忧的加剧。

刘平是一位1岁孩子的妈妈，一直在留意北京学区房的情况，但由于西城，海淀的价格已经很高，加之手中资金未到位，她一直未出手今年7月，德胜和月坛学区的学生被调剂到其他学区后，刘平变得更加犹豫，很怕踩雷

影响我们心态的也不止多校划片这一个政策，最近的教育轮岗，整顿校外培训以及对其他行业的监管，让我觉得政府对教育改革，实现公平的决心很大这个时间点买学区房的话，有点怕高位站岗她对称，他们决定再等等看

抱有同样心态的家长不止刘平一个张悦原计划将位于石景山区三室一厅的住房卖掉，来换一套西城区老破小两居室甚至一居室，现在她决定不折腾了，别牺牲了生活质量，到头来孩子也上不了名校，两头都落空数位受访的房产经纪人也称，当前市场的观望情绪浓厚郭明说:也会客户会问我们的想法，但说实话，我们也看不懂

学区房还值得买吗。

其实，不仅仅是北京，近段时间以来，全国许多一二线城市都出台了与入学政策，学区房市场整顿相关的政策，引起了很大关注学区房价格未来的走势如何，成为市场争议的热点

合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时称，学区房的价值更多体现在保证孩子能够进入优质学校，但在教育资源均衡化的大趋势下，其价值未来肯定会受到影响特别是一些‘老破小’房源，本身的居住价值较差，如果学区价值又进一步弱化，那它会被有一定居住品质追求的家庭所抛弃

中原地产首席分析师张大伟也称，受学生调剂，市场炒作预期下降的影响，类似德胜这种顶级学区的价格受到挑战，价格不可避免地要有调整由于未来几年德胜学区入学人数与学位紧张的矛盾依旧存在，价格或难有起色

最近几天，北京将大比例促进干部教师轮岗引发讨论郭毅认为，从目前看，不管是此前的多校划片还是如今的教师轮岗，更多的表现为一个行政区域内的教育均衡，这些政策会让同一个学区，同一个行政区内的教育资源更加平均这类政策反映到房价上，就是削峰填谷的作用，即拉平区域内的房价

西城区金融街学区的上述受访经纪人也透露，该学区对口顶级小学的一些小区，当前的售价有所下降，但对口实验二小焖河分校的房源售价则略有抬升根据消息显示，在学生家长眼中，实验二小焖河分校的教学水平在金融街学区相对一般他称，之前很多家长都奔着特别好的学校去买房，就造成了生源大量增加并最终被调剂，所以现在不少家长开始瞄准优质学区内对口中不溜学校的房源，价格相对较低，未来也能享受到教育均衡的好处

相比于还没买入学区房的家长，已经上车的家长更为淡定周峰2013年就买入了德胜学区的一套学区房，当时的价格仅为5万元/平方米左右周峰对称，当初买入这套房也不只是为了孩子上学，它的核心区位和成熟的配套也是重要影响因素，短期内不担心房价会有大幅度下降

郭毅也强调，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一个较长的周期从更长期看，学区房价格未来的走向，还要看教育资源均衡化的制度安排和实际落地情况

学区房新政

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