中国长租公寓房源数量三年翻番重资产扩张模式渐成主流

今天，仲量联行发布了《乘势而上，启航新征程》中国长租公寓市场白皮书数据显示，国内越来越多的投资机构将目光投向了长租公寓的开发投资，稳定回报率普遍预计保持在4.5%—5.5%未来，REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一

2017—2018年中国长租公寓市场经历了政策红利和机构红利的释放，大量企业入市试水，其中不乏盲目扩张的品牌经过2019—2020年的深度行业洗牌和市场沉淀，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期

一些仍坚定走在长租公寓轨道上的企业，逐渐探索出适合自身发展的商业模式，其中头部品牌保持快速增长根据仲量联行的统计，前十大市场部长级出租屋品牌的存量房总数从2018年底的35.6万套，增长至2020年底的73万套，翻了一番这些股票主要分布在一线和1.5线城市而运营6个月以上的门店平均入住率高达89%—95%值得注意的是，部分城市中高端长租公寓市场已逐渐成型

现在，中国的长租公寓行业正处于成熟的重要机遇期仲量联行中国区研究部负责人姚瑶表示，未来伴随着租赁需求升级，以及开发商，投资机构等市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望迭代更新，长租公寓市场将在质和量上达到新的水平

图:锅炉房改造为共享客厅。

北京和上海最受投资者青睐。

伴随着房住不炒的长期定位，扶持政策的陆续出台以及市场基本面的大力支持，越来越多的国内外企业和投资者开始将目光聚焦在我国长租公寓的开发和投资上为了更好地分析和预测国内长租公寓投资市场的投资逻辑和趋势，仲量联行对30多家不同类型的投资机构进行了问卷调查

研究结果显示，投资者仍在关注上海，北京，深圳等经济发达，外来人口比例高，购房门槛高的一线和新一线城市赛道细分方面，97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场从发展模式来看，投资者仍主要采用资产扩张模式，尤其是存量资产转型模式

大多数投资者预计，国内长期租赁公寓的稳定回报率将在4.5%至5.5%之间，与2018年相比呈明显下降趋势对于未来五年收益率稳定的趋势，45%的投资者认为会保持稳定，39%的投资者认为会下降仲量联行中国区投资与资本市场业务负责人庞树东表示，伴随着国内长租公寓市场的成熟，其空置风险将更低，资产表现也将更加稳定预计资本化率将继续向写字楼等传统商业资产靠拢

图:年轻人租房或买房更注重客厅和卧室。

中国REITs带来新机遇。

资产估值过高和土地资产获取难一直是中国长租公寓市场投资者面临的两大挑战对于大部分处于单元配置的投资者来说，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式但国内一线城市核心区域的存量资产价格普遍偏高此外，项目改造成本和投资回报往往低于机构投资者的预期

此外，资产流动性太低，难以退出成为第三大挑战，退出机制也成为投资者最关心的话题之一短期来看，单一资产或资产包退出仍将是主要方式，但中期来看，REITs有望改善长租公寓投资市场的流动性仲量联行中国评估咨询服务部执行董事熊建平表示，租赁住房和REITs是天然兼容的虽然现阶段公布的政策暂时只将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs向市场化租赁住房扩张是必然趋势出租屋可能成为中国REITs的又一片蓝海，未来REITs也有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一