缺乏补货动力的背后是安全意识现金流的稳定压倒了扩张的欲望

22个城市第二轮集中供地8月4日启动在此之前，征地销售比例不超过40%的规则已经悄然运行在规模化与品质需求的平衡中，不拿地后悔三天，拿地后悔三年的焦虑在房企间蔓延

中智研究院监测数据显示，2021年前7个月，百强房企土地收购总额为18057亿元，同比下降3%翻看上半年房地产企业新增增加值100强榜单，可以发现部分top 10房地产企业的征地投资在收缩比如恒大上半年新增产值只有234.8亿元，还不到今年月均销售额的一半缺乏补货动力的背后是安全意识，现金流的稳定压倒了扩张的欲望

房地产企业拓展业务面临的挑战可谓前所未有实行了十几年的熟悉套路已经不再高效，内外行业的基本面迫使掌舵的房企做出新的判断和选择

减少征地投资不是房企缓解资金紧张的首选，更多的是战略选择RealData高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，在目前的行业形势下，房企将同时关注土地收益率和资金流的稳定性在一些核心城市的战略布局中，资金流稳定的权重会超过收益率

房企投资谨慎

从股权获得的土地数量来看，据嘉里统计，今年上半年，TOP20房企股权投资金额近2600亿元，占百强房企的48%。

在重点深耕战略下，上半年百强企业30%的货销比超过60%，主要集中在房企区域深耕比如大家和越秀分别聚焦长三角和大湾区投资，上半年新增商品价值占去年全规模销售额的110%以上钟君，绿城，德信受益于集中供地，货销比也超过70%此外，在差异化投资策略下，尚坤和力高积极覆盖核心三四线城市的仓位

总体来看，在资金补充充裕，财务指标优化的背景下，龙头房企的投资步伐将放缓核心城市第二轮，第三轮集中供地将成为中小房企投资的窗口期据凯瑞介绍，大型房企的策略仍是以首轮集中土地拍卖为重点一方面，资金优势可以抢先，另一方面，抢第一轮双集中的土地不仅可以形成年底的部分可售价值，还可以为第二轮和第三轮投资策略提供更多空间

值得注意的是，公开数据显示，7月以来，白城土地成交面积环比下降40.8%，连续三周明显低于季节性。

成交量下降是土地市场的结构性和节奏性因素造成的由于第一批集中供地于6月份结束，第二批集中供地于8月份开始，7月份成为22个城市集中供地的‘真空期’，导致7月份土地交易量大幅下降潘浩表示，从历史数据来看，存在季节性波动，过去5年7月的土地交易量逐月下降

但是，总的来说，房企的征地积极性确实在下降。在中国手指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，在政策方面，红线等三条红线，两集中卖地，卖地比例40%政策督促企业量入为出，谨慎拿地，在市场方面，城市投资的风险显著增加，而faul

多轮严厉调控政策的出台，让房企重塑了发展逻辑刘水表示，在融资受阻和土地集中供应的销售压力下，房地产企业将更加依赖经营现金流坚持加大营销力度，还钱是争取资金支持的关键

根据各房企公布的数据，头部房企的回报率保持在90%左右比如2021年上半年，恒大的销售回头率高达90%，与2020年基本持平，截至2020年底，碧桂园销售退货率连续五年超过90%，2020年，中海销售退货率将达到95%

从销售来看，多项监管政策导致房企融资渠道收紧，房企对销售回报的依赖加深可是，从去年初到年中，这一比例一直保持在1个百分点左右潘浩表示，与此同时，越来越多的房企将销售回报作为经营管理的核心指标，2020年头部房企的回报率将达到平均90%的水平，其中部分房企达到95%和97%

不难看出，房企开始做出新的布局，从过去单纯的规模排位竞争，转向更加注重规模，效益，风险防范的均衡发展有鉴于此，潘浩认为，房地产企业的规模效应在边际递减，但不会收缩过快，有规模的房地产企业会在稳定的基础上加快资产和存货的周转效率伴随着行业马太效应的增强，中小房企的生存压力越来越大，留给他们的时间和机会也越来越少